PrĂŞt immobilier : ce que vous pouvez acheter, et ce qu'une banque vous demandera
Le budget réel d'un achat n'est pas le prix affiché : il faut y ajouter les frais, retrancher les aides, et tenir dans 35 % de vos revenus assurance comprise. Tout se calcule avant de visiter.
Cette page informe et prépare : aucun contrat n'est placé ici, aucune commission n'est perçue. État relu le 28/09/2026.
Votre parcours, Ă©tape par Ă©tape5 Ă©tapes
1. Savoir ce que vous pouvez acheter
Capacité d'emprunt, mensualité supportable, apport nécessaire, frais de notaire — le budget TOTAL, pas seulement le prix affiché.
Disponible. Simulation à partir de vos revenus et de vos charges, taux d'endettement de 35 % assurance comprise, et frais d'acquisition calculés selon que le bien est ancien ou neuf.
2. Ne pas passer à côté d'une aide
Prêt à taux zéro selon la zone et les revenus, prêt Action Logement, prêts régionaux, TVA réduite en zone ANRU, bail réel solidaire.
Disponible. Ce qui vous est objectivement fermé est écarté, avec le motif ; ce qui reste possible est dit avec ce qu'il faut faire et auprès de qui. Les plafonds étant révisés chaque année, aucun n'est figé dans le produit.
3. Constituer le dossier une seule fois
Les pièces qu'une banque demande sont toujours les mêmes. Les réunir avant de chercher fait gagner des semaines.
Disponible. Liste personnalisée, dépôt au coffre-fort, relecture de cohérence — un avis d'imposition qui ne correspond pas aux bulletins de salaire est repéré avant la banque.
4. Mettre les banques en concurrence
Le même dossier n'obtient pas le même taux partout, ni la même assurance emprunteur — qui pèse souvent plus que le taux.
Étape fermée à ce jour. Consultation des établissements partenaires, comparaison taux et assurance, présentation des offres avec notre rémunération affichée. Cette étape est un acte d'intermédiation en opérations de banque : elle n'est pas ouverte ici — état relu le 28/09/2026.
5. Signer sans se faire piéger
Offre de prêt, délai de réflexion de dix jours, conditions suspensives du compromis, garanties exigées.
Disponible. Lecture guidée de l'offre, compteurs des délais légaux, alerte avant l'échéance de la condition suspensive de prêt.
Le dossier qu'une banque demandera16 pièces
Qui vous ĂŞtes
- Pièce d'identité en cours de validité
- Justificatif de domicile de moins de trois mois
- Livret de famille ou contrat de mariage ou de PACS
Pourquoi. Le régime matrimonial décide de qui s'engage et de ce qui garantit le prêt.
Ce que vous gagnez
- Trois derniers bulletins de salaire
- Contrat de travail
- Deux derniers avis d'imposition
- Pour un indépendant : trois derniers bilans
Pourquoi. La banque calcule un taux d'endettement, plafonné à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise.
Ce que vous devez dĂ©jĂ
- Trois derniers relevés de tous vos comptes
- Tableaux d'amortissement des crédits en cours
- Justificatif de pension versée ou reçue
Pourquoi. Les relevés servent moins à vérifier les revenus qu'à repérer les découverts et les crédits à la consommation.
Votre apport
- Relevés d'épargne et de placements
- Acte de donation le cas échéant
- Justificatif de la vente d'un bien précédent
Pourquoi. L'origine des fonds doit être établie — c'est une obligation de vigilance anti-blanchiment, pas une curiosité.
Le projet
- Compromis de vente ou contrat de réservation
- Devis des travaux financés
- Diagnostics du bien
Pourquoi. Le prêt finance un bien précis : la banque prend une garantie dessus.
Les réunir avant de chercher fait gagner des semaines — et permet de repérer une incohérence avant que la banque ne la trouve.
Ă€ faire maintenant, sans attendre
- Calculer votre capacité d'emprunt — revenus, charges, taux d'endettement.
- Vérifier si un rachat de crédit est vraiment intéressant — sur le coût total, pas sur la mensualité : elle baisse aussi quand la durée s'allonge, et allonger la durée coûte plus cher.
- Chiffrer les frais d'acquisition — ils diffèrent du simple au triple entre l'ancien et le neuf.
- Vérifier les prix réellement pratiqués — les transactions publiées, pas les prix affichés.
Financement : un dossier prĂŞt pour votre banque
Vous avez déjà un contrat ?
DĂ©posez votre offre ou votre contrat de prĂŞt au coffre-fort : nous le lisons et vous en restituons le taux, l'assurance, la garantie et les frais, poste par poste.
Déposer mon contrat (avec un compte)Vous démarrez ?
Un projet d'achat ? Simulez votre capacité d'emprunt et réunissez vos pièces dans un dossier complet. Vous le présentez ensuite à votre banque ou à votre courtier : Hometopus ne négocie pas à votre place.
Préparer mon dossier (avec un compte)Ce qu'un courtier n'a pas le droit de vous demander
Aucun intermédiaire en crédit ne peut vous demander un centime avant le déblocage effectif des fonds.
Acompte, frais d'étude, frais de dossier, frais de recherche, provision, adhésion : le nom ne change rien. C'est justement par le nom qu'on essaie d'échapper à la règle.
Vous avez le droit de refuser de payer, et la somme déjà versée se récupère. La demande elle-même est une raison sérieuse de changer d'interlocuteur : celui qui commence par là a un problème de trésorerie, pas un dossier à instruire.
Art. L.519-6 du code monétaire et financier : aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant le déblocage effectif des fonds prêtés
Mon budget réel
Renseignez vos revenus, le taux et la durée pour connaître votre budget réel.
Les aides, au-delà du prêt à taux zéro
Complétez votre situation : sans elle, aucune de ces aides ne peut être appréciée — et deviner reviendrait à fausser votre budget.
Ces plafonds sont révisés chaque année par arrêté : nous ne les figeons pas dans le produit. À défaut, le verdict reste « à compléter » plutôt que faux.
Jusqu'à 30 000 € à taux réduit, en complément d'un prêt principal.
Il manque une information : employeur, usage du logement, primo-accession, revenus ou plafond applicable.
À faire : Complétez votre situation pour obtenir un avis.
Convention quinquennale État–Action Logement
Sur un logement neuf en QPV ou à moins de 300 m — l'économie porte sur le prix, pas sur un prêt.
Le périmètre du quartier ou vos revenus ne sont pas connus.
À faire : Le périmètre se vérifie à l'adresse près : demandez-le au promoteur ou à la mairie.
Art. 278 sexies du code général des impôts
On achète le bâti et l'on loue le terrain à un organisme foncier solidaire : le prix baisse de 25 à 40 %.
La présence d'un organisme foncier solidaire ou vos revenus ne sont pas connus.
À faire : Demandez à la mairie quels OFS opèrent sur la commune.
Art. L.255-1 et s. du code de la construction et de l'habitation
Prêts à taux zéro complémentaires, primes à l'accession, chèques premier logement : plusieurs centaines de dispositifs.
Ces aides changent chaque année et dépendent de la collectivité : nous ne les simulons pas, car un montant faux fausserait votre plan de financement.
À faire : Indiquez la commune du projet, puis interrogez l'ADIL de votre département : c'est un service public et gratuit.
Dispositifs locaux, hors champ national
Mon attestation de finançabilité
À joindre à une offre : entre deux offres au même prix, un vendeur prend celle dont le financement paraît le plus sûr. Hometopus n'est pas une banque — cette attestation dit ce qui est déclaré, ce qui est documenté, et ce qui ne l'est pas.
Renseignez vos revenus, le taux et la durée : une capacité approximative se recopie dans une offre, et c'est elle qu'on vous opposera.
Revenus, taux ou durée manquants. Aucun montant n'est calculé : une capacité approximative se recopie dans une offre.
Les montants ci-dessus ont été DÉCLARÉS par l'acquéreur et n'ont fait l'objet d'aucune vérification. Cette attestation ne vaut ni accord de financement, ni engagement d'un établissement de crédit.
Calcul : 35 % des revenus, assurance comprise. Recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) du 27 janvier 2021, rendue juridiquement contraignante le 1er janvier 2022 : taux d'effort de 35 % assurance comprise, durée de 25 ans.
Vers qui me tourner, et quand
Rien n'appelle un professionnel dans l'immédiat. Ces trois métiers interviennent à des moments précis : le tableau ci-dessous dit lesquels.
Avant de solliciter une deuxième banque.
Chaque demande refusée laisse une trace et durcit les suivantes. Un courtier connaît les établissements qui acceptent VOTRE profil et négocie une fois, au lieu de démarcher cinq fois.
Notre rôle : Hometopus prépare le dossier — capacité calculée, pièces réunies, attestation de finançabilité — et s'arrête là . Nous ne sommes pas immatriculés à l'ORIAS : nous ne vous mettons pas en relation contre rémunération et ne touchons rien sur votre crédit.
Art. L.519-1 et L.519-2 du code monétaire et financier
Dès qu'une offre est acceptée — et non le jour du compromis.
Vous pouvez avoir VOTRE notaire, distinct de celui du vendeur, sans payer un centime de plus : les deux études se partagent le même émolument. C'est ignoré de la plupart des acquéreurs, et cela ne se rattrape pas après.
Notre rôle : Hometopus prépare et transmet un dossier complet : vos pièces, le calendrier des fonds, vos questions. Nous ne rédigeons aucun acte et ne conseillons sur aucun régime — Hometopus s'arrête à la porte de l'étude.
Art. 1er du décret n° 78-262 (émolument partagé entre les deux notaires)
Si la recherche dépasse six mois, ou si vous cherchez loin de chez vous.
Il travaille pour VOUS, pas pour le vendeur — c'est ce qui le distingue de l'agent immobilier. Il voit des biens avant leur mise en ligne et visite à votre place quand vous êtes loin.
Notre rôle : Un chasseur est un agent immobilier à carte T agissant sur mandat de RECHERCHE écrit. Hometopus vérifie ce mandat — écrit, numéro de registre, durée, rémunération — et vous alerte sur ce qui le rendrait nul. Nous ne chassons pas.
Loi Hoguet du 2 janvier 1970, art. 1er et 6
Cette page informe et prépare : elle ne vend rien. Négocier avec un établissement de crédit et s'en rémunérer suppose une immatriculation à l'ORIAS, que nous n'avons pas encore. Le dire est le contraire d'un aveu : c'est ce qui rend crédible tout le reste.
Ce que nous faisons
- Simuler votre capacité d'emprunt et le coût total de votre crédit.
- Réunir et vérifier les pièces de votre dossier depuis votre coffre-fort.
- Expliquer les régimes et les dispositifs auxquels vous avez droit.
Ce que nous ne faisons pas
- Présenter ou proposer un contrat : c'est un acte d'intermédiaire en opérations de banque, réservé aux personnes immatriculées à l'ORIAS.
- Percevoir la moindre commission sur une affaire conclue.
- Hometopus n'est PAS immatriculé à l'ORIAS et n'exerce aucune activité d'intermédiaire en opérations de banque.
- Aucune commission n'est perçue sur les opérations décrites ici.
- Aucune somme ne peut vous être demandée avant le versement effectif des fonds prêtés : ni acompte, ni frais de dossier, ni « frais d'étude » (art. L.519-6 du code monétaire et financier). Une contrepartie exigée avant le déblocage est illégale, quel que soit son nom.
Quatre conditions la conditionnent : honorabilité, capacité professionnelle, assurance de responsabilité civile professionnelle et garantie financière. Art. L.519-1 à L.519-6 et L.546-1 du code monétaire et financier.