Gérer l'indivision
Comment décide-t-on à plusieurs sur un même bien : les majorités de l'article 815-3 du code civil, et les sorties possibles.
Cette démarche décrit ce que l'opération demande, pour tout le monde. Elle n'affiche aucun dossier : vos dossiers en cours ont leur propre avancement.
Qui intervient
Indivisaires
Chacun détient une quote-part ; les majorités se comptent en quotes-parts, pas en têtes.
Parties connexes
Notaire pour la convention et le partage, syndic et agence selon ce que le bien exige.
Les étapes (6)
- 1
Constitution de l'indivision
Succession, achat à plusieurs ou divorce : les quotes-parts se fixent dès l'origine.
Voir le patrimoine (avec un compte) → - 2
Comptes d'indivision ouverts
Les avances faites par un indivisaire sont des créances sur l'indivision ; l'occupant privatif doit une indemnité d'occupation.
- 3
Décision : louer ou vendre
La majorité requise dépend de la nature de l'acte — c'est le tableau ci-dessous.
Voir les majorités (avec un compte) → - 4
Convention d'indivision (si conservation)
Écrite, elle organise la gestion et peut désigner un gérant ; à durée déterminée, elle est renouvelable.
- 5
Exécution de la décision
Bail signé, ou vente conduite comme une vente ordinaire.
- 6
Sortie de l'indivision
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (art. 815) : le partage peut toujours être provoqué, et la soulte se finance.
Les majorités de l'article 815-3 du code civil
Elles se comptent en quotes-parts des droits indivis.
Actes conservatoires
Un seul indivisaire suffit — réparation urgente, assurance du bien.
Gestion courante : bail d'habitation, travaux d'entretien, mandat
Deux tiers des droits indivis.
Actes de disposition : vendre, hypothéquer, consentir un bail commercial
Unanimité.
Blocage persistant
Le juge peut autoriser un acte, ou une vente à la demande d'indivisaires détenant deux tiers des droits (art. 815-5-1).
Pour suivre une opération réelle, démarrez un dossier depuis vos démarches : les étapes ci-dessus y sont reprises, et chaque partie voit le même dossier depuis son rôle.