Une construction se joue avant le premier coup de pelle : au zonage de la parcelle, au choix du contrat, à l'assurance souscrite avant chantier. Voici le parcours, texte par texte — branché sur les données réelles de votre secteur.
Le zonage PLU décide de tout : constructibilité, emprise, hauteurs, aspect. Chaque parcelle a sa fiche Hometopus avec son zonage réel (Géoportail de l'urbanisme) — lisez-la AVANT de signer le compromis, et faites du certificat d'urbanisme opérationnel une condition suspensive.
Chercher une parcelle et son zonage →
Art. L.410-1 du code de l'urbanisme (certificat d'urbanisme)
Obligatoire pour une maison neuve. Instruction de 2 mois (3 en secteur protégé), affichage sur le terrain, et le recours des tiers court 2 mois depuis l'affichage — on ne démarre pas avant. Le recours à un architecte est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher.
Les permis accordés dans votre secteur (Sitadel) →
Art. R.421-1, R.600-2 (recours), R.431-2 (architecte) du code de l'urbanisme
Le contrat de construction de maison individuelle (loi du 19 décembre 1990) est le seul qui GARANTIT le prix et le délai : garantie de livraison par un établissement financier, pénalités automatiques, paiements plafonnés par étapes. Un « contrat de maîtrise d'œuvre » ou des marchés séparés n'offrent aucune de ces protections.
Art. L.231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation
AVANT l'ouverture du chantier, vous devez souscrire l'assurance dommages-ouvrage : elle préfinance les réparations de nature décennale sans attendre qu'un tribunal désigne un responsable. Le constructeur, lui, doit sa décennale — vérifiez son attestation, activité par activité.
Vérifier une entreprise (assurances, qualifications) →
Art. L.242-1 du code des assurances (DO) · art. 1792 du code civil (décennale)
La réception est L'ACTE juridique qui fait courir les garanties : parfait achèvement (1 an), bon fonctionnement (2 ans), décennale (10 ans). Réservez par écrit chaque défaut visible — et la retenue de garantie de 5 % ne se libère qu'après leur levée. Avec un CCMI, vous pouvez vous faire assister.
Art. 1792-6 du code civil · art. R.231-7 du CCH (retenue 5 %)
La taxe d'aménagement se paie sur la surface créée, l'achèvement se déclare aux impôts sous 90 jours (exonération partielle possible de taxe foncière 2 ans), et le carnet d'information du logement naît avec la maison. Déclarez le bien sur Hometopus : estimation, CIL et échéances suivent tout seuls.
Art. 1635 quater A CGI (taxe d'aménagement) · art. 1406 CGI (déclaration 90 j)
La RE2020 s'applique à toute maison neuve (performance énergétique et carbone) — votre constructeur la doit, elle n'est pas une option commerciale.