Ici, pas de règle des 35 % : la banque juge la capacité d'autofinancement de l'activité — et le montage (société d'exploitation, SCI, crédit-bail) se choisit AVANT de chercher l'argent, parce qu'il engage fiscalité et transmission pour quinze ans.
1. Choisir le montage avant de chercher l'argent
Acheter ses murs par la société d'exploitation, par une SCI qui les loue à l'exploitation (patrimoine séparé du fonds, transmission facilitée), ou en CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER : la banque achète, l'entreprise loue avec option d'achat — loyers déductibles, pas d'apport immobilisé (art. L.313-7 du code monétaire et financier).
Disponible. Comparaison des trois montages sur VOS chiffres — fiscalité, trésorerie, transmission — et création de la SCI avec ses statuts si c'est elle qui est retenue : c'est le métier de la plateforme.
2. Savoir ce que la banque regardera — ce n'est pas vos revenus
Pas de règle des 35 % ici (elle vise les particuliers) : la banque juge la CAPACITÉ D'AUTOFINANCEMENT dégagée par l'activité, la cohérence loyer/remboursement, et demande le plus souvent 10 à 30 % d'apport sur des durées de 7 à 15 ans.
Disponible. Calcul de la capacité d'autofinancement depuis vos comptes publiés, et simulation de la charge annuelle du crédit face à elle — le ratio que le banquier calculera, calculé avant lui.
3. Mobiliser les garanties publiques
Bpifrance garantit une part du crédit immobilier professionnel (création, transmission, développement) et les sociétés de caution mutuelle prennent le relais — c'est souvent ce qui fait basculer un dossier moyen.
Disponible. Repérage des garanties mobilisables selon votre situation, intégrées au dossier avant présentation.
4. Constituer le dossier de l'entreprise
Une banque ne prête pas à une idée : elle prête à des comptes, un prévisionnel et des statuts qui autorisent l'opération.
Disponible. Liste des pièces propre au montage choisi, pièces sociales tirées du registre, relecture de cohérence.
5. Mettre les banques en concurrence
Crédit classique contre crédit-bail, taux, durée, garanties exigées sur le dirigeant : les écarts entre banques sont plus forts encore qu'en particulier.
Pas encore ouvert. Consultation des établissements, arbitrage crédit/crédit-bail, rémunération affichée. Cette étape suppose l'immatriculation à l'ORIAS, en cours.
L'entreprise et ses comptes
Pourquoi. La capacité d'autofinancement se lit dans les comptes — c'est elle qui rembourse, pas le chiffre d'affaires.
L'opération sur les murs
Pourquoi. Le local professionnel se finance sur sa valeur ET sur l'usage qu'en fera l'activité.
Les autorisations et garanties
Pourquoi. La banque prête à la société mais se garantit largement au-delà d'elle — savoir quoi AVANT de signer évite de découvrir sa caution après.
Les réunir avant de chercher fait gagner des semaines — et permet de repérer une incohérence avant que la banque ne la trouve.
Aucun intermédiaire en crédit ne peut vous demander un centime avant le déblocage effectif des fonds.
Acompte, frais d'étude, frais de dossier, frais de recherche, provision, adhésion : le nom ne change rien. C'est justement par le nom qu'on essaie d'échapper à la règle.
Vous avez le droit de refuser de payer, et la somme déjà versée se récupère. La demande elle-même est une raison sérieuse de changer d'interlocuteur : celui qui commence par là a un problème de trésorerie, pas un dossier à instruire.
Art. L.519-6 du code monétaire et financier : aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant le déblocage effectif des fonds prêtés
Cette page informe et prépare : elle ne vend rien. Négocier avec un établissement de crédit et s'en rémunérer suppose une immatriculation à l'ORIAS, que nous n'avons pas encore. Le dire est le contraire d'un aveu : c'est ce qui rend crédible tout le reste.
Ce que nous faisons
Ce que nous ne faisons pas
Quatre conditions la conditionnent : honorabilité, capacité professionnelle, assurance de responsabilité civile professionnelle et garantie financière. Art. L.519-1 à L.519-6 et L.546-1 du code monétaire et financier.