Le meublé n'est pas du foncier : c'est du bénéfice industriel et commercial, avec son amortissement — l'outil qui fait tout l'intérêt du réel. Mais depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value le jour de la vente. L'impôt économisé sur les loyers n'est plus un gain définitif : c'est un décalage, et il se chiffre ici.
Loué vide ? C'est un revenu foncier — l'autre simulateur.
Le régime le moins coûteux cette année
Régime réel
Il fait gagner 2 099,28 € sur l'autre, cette année.
| Micro-BIC — abattement 50 % | 7 000,00 € |
| Micro-BIC — impôt + prélèvements | 3 304,00 € |
| Amortissement du bâti (annuel) | 6 233,33 € |
| Amortissement du mobilier (annuel) | 1 714,29 € |
| dont réellement déduit cette année | 7 947,62 € |
| Réel — bénéfice imposable | 2 552,38 € |
| Réel — impôt + prélèvements | 1 204,72 € |
7 947,62 € d'amortissements seront réintégrés au calcul de la plus-value. À chiffrer avec le simulateur de plus-value avant de vendre — et avant de s'engager sur vingt ans d'amortissement.
LMNP-03Le terrain (15 % du prix, soit 33 000,00 €) ne s'amortit pas : il ne se déprécie pas. La ventilation terrain / bâti se justifie (acte, évaluation) : une part de terrain sous-estimée est un redressement classique. — Doctrine comptable — seuls les biens qui se déprécient s'amortissent
LMNP-067 947,62 € d'amortissements déduits à ce jour : ils seront RÉINTÉGRÉS au calcul de la plus-value le jour de la vente. L'impôt économisé sur les loyers se retrouve à la revente : ce n'est plus un gain définitif mais un DÉCALAGE. À chiffrer avec le simulateur de plus-value avant de vendre — et avant de s'engager sur vingt ans d'amortissement. — Loi de finances pour 2025, art. 84 — cessions à compter du 15 février 2025
LMNP-08La location meublée est une activité commerciale : la cotisation foncière des entreprises est due. Déclarer l'activité (formulaire de début d'activité au guichet unique) : l'exonération de première année ne dispense pas de la déclaration. — Art. 1447 du code général des impôts
LMNP-09Le régime réel fait gagner 2 099,28 € cette année, grâce à l'amortissement. Le réel exige une comptabilité commerciale (bilan, liasse) — son coût se compare au gain, et la réintégration des amortissements à la revente se pèse avant de s'engager. — Art. 50-0 du code général des impôts