La question n'est pas « quel régime » mais lequel coûte le moins, et la réponse est arithmétique : le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %. Dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, le réel gagne — et un bailleur resté au micro paie de l'impôt sur un revenu qu'il n'a pas eu.
La construction et l'agrandissement ne se déduisent pas — ils majoreront le prix d'acquisition au calcul de la plus-value. La taxe d'ordures ménagères non plus : elle est récupérable sur le locataire.
Le régime le moins coûteux
Régime réel
Il fait gagner 519,20 € par an sur l'autre.
| Loyers bruts | 12 000,00 € |
| Charges déductibles retenues | 4 700,00 € |
| Micro — revenu imposable | 8 400,00 € |
| Micro — impôt + prélèvements | 3 964,80 € |
| Réel — revenu imposable | 7 300,00 € |
| Réel — impôt + prélèvements | 3 445,60 € |
RF-09Charges déductibles à 39.2 % des loyers, au-delà de l'abattement forfaitaire de 30 % : le régime réel fait gagner 519,20 € par an. Opter pour le réel — l'option est IRRÉVOCABLE pendant 3 ans, à peser si des travaux importants sont derrière vous plutôt que devant. — Art. 32 du code général des impôts